房产税改革缘何引而不发

在5月28日上海市政府召开的新闻发布会上，针对“上海房产税进展情况”的提问，上海市政府新闻发言人陈启伟表示，上海正在抓紧制订贯彻“国务院10号文”的实施意见，采取更加严格的差别化信贷税收政策。近来盛传的“房产税”扩大征收范围政策是否出台至今仍是悬疑。业内专家分析，这一政策的出台涉及到具体目的、准备条件、推出时机等一系列问题，需要在短期调控政策紧迫性和长期税制稳定性的平衡上做出抉择。

目的是否清晰

根据上海媒体的报道，上海房产税的征收范围将扩大到居民住宅。这就使得房产税具备了“类物业税(专题 论坛)”的性质。

中国社科院财贸所税收室主任张斌指出，1994年分税制改革之后，我国就未停止过对物业税的研究。按照财政部和国税总局的政策设计，物业税必须具备三大功能：一是调节居民收入分配；二是完善地方税收体系，替代土地财政成为地方政府重要而稳定的税源；三是规范土地税费金制度，完善房地产价格的形成机制。

张斌认为，目前社会上对房产税改革的预期主要是强调了房产税抑制投机、遏制房价过快上涨的功能，也就是上述三大功能中的最后一项。但事实上，从中央政府的角度考虑，前两项功能的意义更为重大。

张斌指出，当下房产税的影响主要是心理层面的，也加重了投机性购房的负担，改变了持有房产的成本。但如果没有一个稳定成熟的方案，那么原本一项影响深远的政策措施，有可能最终弱化成为短期的政策工具。

财政部财科所副所长刘尚希也认为，征税有没有必要，要看目的是什么。房产税是一个小税种，征不了多少钱，起不到为地方财政开辟新收入来源的目的，而且征收的成本非常高。

准备是否充分

张斌指出，从法理上来讲，只要国务院修改了1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，在免纳房产税的范围中取消“个人所有非营业用的房产”一条，即可以对居民住宅征收房产税。

虽说法律途径简单明了，但是真要对住宅开征房产税，有些概念必须厘清。目前，世界上大多数市场经济国家都对居民持有不动产征税。“物业税”的概念主要在我国香港和东南亚一些国家使用。

财政部财科所所长贾康一直建议将“物业税”更名为“房地产税”。目前，高企的房价实际应分为两部分，占大头一部分是以土地出让金为代表的国有土地的使用权，另一部分是房屋价值。我国现行采取一次性收取40年、70年土地使用费用，这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状，许多地方政府因此在短期内大量卖地，一次性收取未来几十年的土地红利，这就是地方土地财政盛行的根本原因。而随着土地越来越稀缺，房价也水涨船高。

张斌说，1986年出台房产税暂行条例时，还没有土地使用权一说，房产税征收范围如果扩大到住宅，房产的评估价值就要明确是否包含土地使用权和房屋价值两部分。如果两部分都包括，就意味着土地使用权的增值部分将归个人承租者，也就是购房者所有。

除了上述政策和法律上的准备之外，征收房产税还需要一系列的技术条件。比如，个人住房信息采集、房产评估和具体征收环节都困难重重。而且市场上的交易主体和房产属性千差万别，如果考虑问题不够全面，不仅不能起到相应的政策作用，反而会引起社会上经济利益纠葛。

时机是否成熟

在新“国十条”出台后，财政部、国税总局、一些地方政府都表示，在“加快研究”遏制房价过快上涨的税收政策和操作细则。

分析人士认为，“精确打击”的差别化信贷政策出台后，在信贷政策与税收政策之间有一个时间差，这可能是出于调控节奏的考虑。如果差别化的信贷政策能够达到遏制房价过快上涨的政策目标，税收政策就可以在税制改革的大背景下，从长计议。

国务院发展研究中心研究员倪红日指出，税收是非常严肃的事情，虽然公众希望通过税收政策来调控房地产市场，但税收政策要充分考虑到可操作性和公平性，因此是急不来的。

但如果差别化信贷政策的“前手”未能遏制房价过快上涨的势头，那么税收政策“后手”即可应势而出，对投机性购房形成持续性打击。

有分析人士认为，房产税改革之所以迟迟不出台，让房地产市场形成一种政策紧缩预期。一旦房产税改革方案出台，如果力度和方案没有预期中那么强烈，反而会刺激投资性购房的反弹。因此，房产税改革方案的出台是一个相当困难的相机抉择过程。