数字房产建设探析

一、数字房产建设的背景和含义

国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(以下简称国务院18号文)，明确提出：建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。2004年初，为贯彻国务院18号文件精神，加强部门之间数据资源整合，建设部等七部门联合印发了《关于加强协作共同做好房地产信息系统和预警预报体系有关工作的通知》(建住房(2004)7号)，明确各有关部门之间的工作分工，并对组织工作机制、相关制度建设提出了要求。2004年9月，建设部《关于加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设的通知》 (建办住房[2004]78号)进一步明确了“强化数据采集、整合信息资源，加强信息分析、完善信息发布”的工作目标。2004年12月，建设部颁布的《房地产市场信息系统建设工作纲要(试行)》提出了房地产市场信息系统建设的基本工作思路。  2005年建设部要求各地房地产有关主管部门开始建立房地产市场信息系统。2007年4月建设部发布行业标准《房地产市场信息系统技术规范》。

根据建设部的工作目标与要求，目前大多数房地产权属登记部门已经建立了房地产产权登记信息系统、产籍档案管理信息系统、房产测绘图形信息系统和房地产市场信息管理系统等，但传统的房产管理信息系统只是实现了房产管理部分数据、部分业务、部分应用的数字化。随着信息化产业的不断发展，现有的信息化管理模式已经不适应飞速发展的房地产业的需要，运用现代科技对房地产进行精细化管理已成为迫切要求，于是诞生了“数字房产”这一新概念。

“数字房产”(DRES，Digital Real Estate System)即信息化地产，是以房产为对象进行数字化、网络化、一体化的管理信息系统。它以空间信息为核心，利用地理信息系统(GIS)、管理信息系统(MIS)、办公自动化(0A)、工作流(WFS)等先进技术，集成和利用各类信息资源，快速、准确、完整、便捷地提供房地产综合信息服务，提高房地产业的决策能力和行政效率，达到房产管理和服务的最优化。数字房产的实质是房产测绘、房产档案、数据管理、加工、分析与数据发布的全面数字化。

二、数字房产建设的意义与作用

1．实现了五个一体化，即业务一体化、数据一体化、服务一体化、技术一体化、管理一体化。业务一体化，以房产测绘为龙头，实现了房产管理及所属各窗口单位所有业务的一体化管理；数据一体化，实现基础地形数据、房产分幅平面图、分层分户图等房产图形信息与属性信息的存储数据一体化；服务一体化，建立统一的综合对外服务平台，实现统一的综合网络办公和信息服务体系；技术一体化，建立统一的技术服务队伍和技术维护平台；管理一体化，实现以图管房、以房管证、以证管档，图房证档互为关联，共享共用的管理模式。

2．实现房地产信息与社会共享。数字房产通过数据中心、共享平台及网络服务建设，使城市规划的宏观信息、基础地理信息与房产行业的人口信息、产权信息、交易信息、金融信息等建立起直接联系。目前房管部门已为财税部门、各大银行等开通了数据共享系统。同时数字房产的建成将为城市拆迁改造统计旧有住房的面积、建成年代、建筑结构以及规划近期改造和拆迁对象、范围、房屋的数量等数据；将为房地产开发提供最重要、最具体、最细致的项目开发数据，使房地产开发项目更能准确定位；将为公安和消防部门提供详细的房产信息，使其选择最佳路径，以最快的速度到达出事地点。全市水、电、煤气等管网的信息附加在数字房产图上，可以实现信息共享。

3．数字房产系统主要依托房地产GIS系统和其他各业务系统，将分散于房地产开发、转让、登记、产权产籍等管理环节的业务信息有机整合起来，同时纳入与房地产市场发展相关的土地、金融等信息，形成全面客观地反映各地房地产运行状况的系统。在此基础上，通过数据分析和历史比较，可以及时发现市场运行中存在的问题，准确判断市场发展趋势，有针对性地提出调控对策。同时可以通过市场信息的发布，增加房地产市场的透明度，引导企业理性投资、消费者理性消费。

4．数字房产有助于加强市场监测，全面、及时、准确地了解掌握房地产市场信息，科学判断房地产市场形势，为政府宏观决策提供参考。数字房产系统可以有效地监控开发企业售房过程及准确的销售数量，使购房安全更有保障，可当场查询房屋面积、产权属性、建成年份、完税情况等，可以有效规避一房多售、面积缩水、重复抵押等问题。

三、数字房产建设的框架结构和主要内容

1．数字房产建设的主要内容。从北京、上海等城市的数字房产建设情况来看，数字房产建设主要内容有三大块：一是测绘方面，包括基础测绘、项目测绘、测绘成果管理、房产GIS系统及航测基础地形图、实地修补测、外业调查、房图数字化、测绘建库等测绘数据整理；二是档案方面，包括电子档案建库(含产权、抵押、测绘、限制查封、人事、财务、白蚁防治和物业管理档案等)、现有档案上下架清理、实物档案资料电子扫描、电子档案数据整理、现有数据转换和数据建库等：三是房地产需求信息系统的软件开发，包括权属交易与登记管理、档案管理、基础测绘、项目测绘、测绘成果管理、房产GIS系统、市场管理(房地产市场预警预报)、商品房合同联机备案管理、存量房合同联机备案及资金监控管理、物业管理、房改管理、直管公房管理、拆迁管理、白蚁防治管理、房屋安鉴管理、房屋租赁管理、司法协助管理、企业资质诚信管理、中介服务管理、房屋置业担保管理、房地产信息网站、房产信息维护系统、领导决策分析系统等23个子系统，根据发展需要，系统还可扩张和升级。

2．数字房产建设的框架结构。数字房产建设的总体框架体现“大房管”的思想理念，它采用层次模型设计，整个系统的体系框架结构主要由统一数据中心、统一综合业务管理平台、统一服务平台、统一运行管理体系、统一安全和灾备体系五大部分组成。

(1)统一数据中心

数据中心是数字房产的核心实体，是应用系统的生成基础。它以反映宗地、房屋幢和户的关系及其基本信息的楼盘表为基础，采集相关业务系统(如房产权属登记、商品房预售管理、测绘及成果管理、档案管理、物业管理、住房保障系统、白蚁防治管理等数据)和与房地产市场相关的信息(如银行贷款、土地供应、财政等数据)，涵盖房产测绘数据库、房产电子档案数据库、房产权属登记数据库、房产市场管理数据库等数据库中的数据，实现房产数据信息的统一管理。

(2)统一综合业务管理平台

数字房产的基本应用是“三网一库”，即“专网、内网、外网和房地产资源数据库”。其中专网包括产权产籍管理、市场管理、房管、测绘、档案、拆迁、物业、直管公房管理等各子系统，实现房管行业业务的网上办理和管理；内网包括办公自动化、领导决策支持等系统，实现市局、直属单位、区县局互联互通的网上办文、办事管理：外网包括政务网站和交易信息网站。

(3)统一综合服务平台

通过综合服务平台，为社会公众提供及时、可靠和全面的房产市场信息的发布和查询服务，应用因特网、语音、短信等服务平台，提供房产信息、办件要求、法律法规、办事流程查询等服务，同时对房产市场进行多层次、多角度、全方位的分析，为政府部门进行重大项目论证和重要问题决策提供有效支持。

(4)统一运行管理体系

统一运行管理体系包括统一身份认证与权限管理、统一运营环境建设管理、统一运维管理等。统一身份认证与权限管理平台用于管理业务系统所涉及的所有组织机构信息、用户信息、系统角色以及全部的数据资源，对业务系统进行基于角色的资源权限控制；统一数字房管运营环境包括数字房管数据标准、数字房管运营规范，为整个数字房管信息化建设提供标准的数据服务和运营规范；统一运维管理就是通过建立统一的运维中心、运维网络和运维队伍管理数字房产的硬件、软件、网络和数据。

(5)统一安全和灾备体系

实现横向和纵向部门及机关间的信息共享、业务关联和数据系统的安全保护，需建立一套完备的数据中心安全保护机制。通过建立统一安全和灾备体系，实现省、市、县三级数据的统一的安全控制与异地集中备份。灾难发生时，各部门业务系统数据可从统一安全和灾备体系中获得分钟级恢复。

四、数字房产建设的困难和问题

1．数字房产的基本理论研究薄弱。对于什么是数字房产、为什么建设数字房产、建设什么样的数字房产、怎样建设数字房产这样一些基本理论问题，缺乏研究，导致认识上的不统一和具体工作上的盲目性。

2．数字房产建设缺乏整体规划。没有制定中长期发展整体规划和推进战略，各省、市也没有制定适合本省、本市的统一规划，各自为政，导致大量重复建设和资源浪费，而且信息孤岛现象严重，很难互联互通。

3．数字房产建设的标准化差，完整的标准体系尚未建成。数据(格式、编码)和应用软件平台不统一，条块分割、各自为政的现象仍然严重，信息共享程度低。

4．相关体制及运行机制影响数字房产建设和作用的发挥。有些政府机构设置不够合理，各部门之间职能交叉重叠，办事没有严格的程序且透明度低，业务流程陈旧，影响了数字房产建设及其作用发挥。

5．追求系统的完美，认为数字房产是一次性工程。希望数字房产能够一次性解决所有问题，希望一次性打造信息化整体解决方案，片面强调系统要功能完备、产品成熟，实施过程中各业务部门不断地提出需求，导致实施周期加长和信心下降。

6．缺乏组织保证，认为数字房产只是信息部门的事情。信息化工程是“一把手工程”，但一些地方的领导对信息化的重视程度较低。信息化过程中通常都会涉及单位流程整合甚至重组，关乎岗位、部门之间的一些工作方式甚至利益的调整，仅靠一个信息部门是无法完成数字房产建设的。

因此，在建设数字房产的过程中，要坚持统筹规划、注重实际、着眼未来、先易后难、突出重点、以点带面、分步实施、注重实效的方针，推进数字房产建设向跨越式、集中式、特色式、分步式、渐进式方向发展。